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楼市开始“蒸馒头”!11月有3个现象,专家:第一次见,有点反常

2019-11-06 作者:趋势逻辑 来源:蓝白观楼市 点击 评论

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大家都知道“蒸馒头”,先和面,再煮水,把发酵好的面团作成馒头形状,放在锅具或蒸笼上蒸。

方法虽然简单,很多人却不得要领。火大就蒸成了硬面馒头,变凉后跟石头一样。

火小的话,蒸出来的馒头不仅塌陷,而且吃口松垮,不宣软,失去了本来又宣又筋的口感。

现在的楼市,就与“蒸馒头”的过程非常像。

房地产火气过旺,会导致供给过剩、债务率增加,进而影响消费。

在6月份,中泰证券宏观分析师梁中华发文指出,去年下半年以来,商品房广义库存和存销比已经再次抬升。

而今年4月住宅类商品房广义库存也开始环比上升,随着棚改大退潮,未来的地产市场将呈现地域分化,中小城市或将面临更大压力。

此外,住户部门杠杆率目前已经上行至近60%的水平,购房者的潜力很难再透支。

当一个家庭的房贷收入比占到了50%以上,人们很难再用余钱去买车、旅游、下馆子。

楼市火候过低,上下游行业会受到牵连。

房地产更不能熄火,数据显示,目前居民六成以上的财富跟房地产有关,按申万一级行业来划分,23个行业中,有12个受房地产影响。

从上游的建筑业、水泥、钢铁、有色金属、挖掘机,到下游的家电、家具、家纺、装潢,再到金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业,靠房地产生活的群体太多、太广。

正因为楼市的“火候”既不能大,也不能小,在11月份,浮现出了3个现象,就像“蒸馒头”一样,值得留意。

第一,年内房企破产家数突破400家。

数据显示,截至10月27日,宣告破产的房企已经上升到408家。也就是说,全国平均每天都有接近2家房企宣布破产。在这其中不仅有大量小微房地产公司,更有曾经一度拥有一定规模的房地产企业。

对比全国上万家房企的总量,这个数字当然并不多,但是,破产的区域大部分都集中在广东、浙江、江苏,这就很耐人寻味了。

江浙粤的房价,在全国遥遥领先,当地居民的购房杠杆率,也一直居高不下。

连长三角和珠三角的开发商都“揭不开锅”了,中西部三线以下城市的本地房企,处境可想而知。

第二,房价“停涨”,平稳依旧。

中国房地产测评中心近日发布的《2019年10月中国城市住房价格288指数》报告显示,其监测的全国288个地级以上城市房价变动趋势从涨幅数据来看,环比数据与9月份持平,同比涨幅则进一步收窄。

具体而言,上涨城市数量相比9月份减少了19个,41个城市一手房价格指数与上月持平,持平城市数量环比增加了22个;一手房价格指数下跌的城市数量达到了126个。

很明显,“金九银十”传统旺季所带来人气,并没有使房价进一步上涨,楼市依然运行平稳。

尽管龙头房企恒大、碧桂园等连续两个月刷新了单月的销售记录,但这是在前期的庞大布局、大力的打折促销之下实现的。

第三,“一城一策”的框架下,调控次数创记录。

中原地产分析师张大伟指出,10月已经过去,但从各种调控政策看,即使在长假影响下,楼市政策依然处于年内高位,累计10月合计房地产调控高达67次。

叠加之前数据,年内高达482次,相比2018年同期上涨超过20%,平均每个工作日有2次以上的房地产调控,刷新了历史记录。

与以往不同的是,这些调控中,既有限购、限贷、限售等收紧的措施,也有人才政策与购房挂钩的“定向宽松”措施。

三个现象,说明了什么问题?

房企破产家数创新高,说明房地产的“行业集中度”进一步提升,中小开发商的生存愈加艰难,这些收不抵支的房企集中在长三角和珠三角,意味着高房价上行的动力越来越小。

房价“停涨”,却没有转头回落,说明楼市的“火候”不大不小,刚好合适。

既要保证房地产上下游行业的发展,又不能让购房者望而却步。

调控次数创记录,大家也早就见怪不怪了,这会成为以后的一种常态。

人才购房门槛会越来越低,各个城市的抢人力度只会强不会弱,但是,对多套房的投机客,各地调控的态度一直没有变,打压的频率、力度会越来越大。

换个角度看,这三种现象,也折射出了调控的态度。

10月中旬,长江证券经济学家、中国金融四十人论坛(CF40)成员伍戈发文指出,本轮地产调控的方向和节奏,更加取决于地价房价等房地产市场自身的因素变化,而未必是传统经济周期。

以前要靠房地产拉动各个行业,所以调控有点“投鼠忌器”。

但是,未来的调控,即便收紧会带来短期“阵痛”,也依然会坚持下去。

专家认为,这种调控的“定力”,还是第一次见,与以往对比,确实有点反常,却又在情理之中。

毕竟,如今房地产市场的规模已经达到了15万亿,城镇化率已经开始从60%向70%的成熟期过渡,而我们的主力购房人口,早在2013年就已经出现了趋势性下降。

无论从哪个角度看,都需要房地产市场保持现有规模,既不能过于火热,也不可过于冷清。

联讯证券经济学家李奇霖曾指出:房子涨下去的结局无需赘言,跌呢?12-3万亿的地产投资,且为企业厂房土地抵押融资估值的标的物。需精细化管理,“打掉一致预期”,使其回报率不再吸金即可。如烹小鲜,多搅易糊,大火易焦。

“楼市如烹小鲜,多搅易糊,大火易焦”,与“蒸馒头”的道理完全一致。

各个城市的库存、人口流入、产业结构都不尽相同,未来房地产要走的路,就是把“普涨普跌”的预期给打掉,当买房造富成了一件难度极高的事,自然没那么多投机者愿意拿真金白银去押注房产了。


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