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下沉市场消费需求进一步释放 商业地产景气回升

2019-11-07 作者:王舒嫄 来源:中国证券报 点击 评论

2019年以来,随着下沉市场消费需求进一步释放,商业地产景气回升。RET睿意德中国商业地产研究中心近期发布的《2019第三季度中国商业地产指数报告》(简称《报告》)显示,2019年第三季度,中国商业地产指数升至128.3点,同比增长8.6%。专家建议,商业地产需快速承接首店及夜经济热点,丰富业态类型,增加体验式业态。

下沉市场潜力释放

《报告》指出,三季度以农村为代表的下沉市场消费需求潜力释放,零售商开店速度保持平稳。国家统计局数据显示,前三季度,农村人均可支配收入同比增速为9.2%,高于城镇1.3个百分点,城乡居民收入差距收窄。乡村消费品零售额保持较快增长,总额同比增长9.0%,高于城镇1.0个百分点,增速差距进一步加大。前三季度,全国网上零售额超7.3万亿元,同比增长16.8%。其中,农村网络零售额继续保持快速增长。各大互联网平台也加快下沉市场布局,促进线上线下渠道融合发展。

在商业用地方面,《报告》指出,第三季度,中国商用土地指数为94.9,同比大幅上涨24%,环比下降4%,维持年度平稳态势。这主要依托于二三线城市成交“爆发”,其中,二线城市商用土地集中放量,成交量环比上涨54.29%,同比上涨49.17%。三线城市商用土地成交量环比上升37.8%,同比上升27.9%,近85%三线城市成交量同比上涨。

中原地产首席分析师张大伟表示,从总体看,商业地产土地市场保持平稳。

由于融资渠道收窄等因素的影响,开发商对商业用地的拿地积极性也在下降。诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出,商业地产销售市场仍延续2018年以来的下降态势。2019年1-9月,全国办公楼销售面积为9626万平方米,同比下降11%;商业营业用房销售面积为7002万平方米,同比下降13.7%。

增量市场持续复苏

《报告》显示,三季度,商用物业开发指数保持上季度上涨态势,环比上升2.6%,同比上升2.6%。新增商用物业项目数量环比上升4.6%,同比上升0.9%。增量市场持续复苏,但增幅有限。

其中,成都、重庆、杭州、武汉等热点城市商用物业项目数同比有所增加,沈阳、武汉商用物业供给面积同比增幅超过100%。

以成都为例,“首店效益”和“网红经济”持续为成都零售市场输血,消费力带动成都写字楼回暖。58同城、安居客发布的《2019成都写字楼市场浅析》指出,1-8月,成都写字楼开发累计投资151亿元,同比增长33%;写字楼施工面积、新开工面积、竣工面积同比分别取得31%、44%及64%的增速。

《报告》指出,三季度新开业项目快速承接“首店”“夜经济”等市场热点。目前,“潮玩乐理念”和“夜间经济”在新一线、二线城市渗透,也成为新一线城市竞逐年轻外来人才的商业发力点。商务部数据显示,中国整体消费主要发生在夜间,夜间消费额占据全天消费的60.0%。夜间消费庞大,发展已是必然趋势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,商铺、商店业态布局十分关键,商业地产需结合如体育、休闲、健康、电脑竞技、运动等多元化新业态。

国仕英指出,商业地产产品同质化情况较普遍,可丰富业态类型,增加体验式业态,适当减少服装类产品。

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